La polizza che “assicura” le compravendite

Polizza “Title”: alzino le mani quanti ne ha sentito parlare prima d’ora e conoscono il loro funzionamento, almeno per sommi capi? In sostanza si tratta di una soluzione assicurativa per coprire gli eventuali rischi legali che al momento di un trasferimento immobiliare davanti al notaio si potrebbero anche non conoscere.

Una situazione non così rara come potrebbe apparire a prima vista, a maggior ragione se il contratto preliminare è stato sottoscritto tra privati, senza il supporto di un professionista incaricato – tra le altre cose – di fare tutte le verifiche del caso. Fermo restando che anche in questo caso il rischio di cattive sorprese, per quanto remoto, non può essere escluso del tutto.

I casi in cui è opportuno sottoscrivere queste polizze

Queste soluzioni, spiegano da Dual Italia, agevolano operazioni per le quali siano presenti problematiche giuridiche o le cui tempistiche ristrette non permettano una verifica approfondita dei relativi rischi legali. Si tratta di rischi legati per esempio alla tutela della legittima in una successione, o all’eventualità che esistano diritti di prelazione o di riscatto, oppure a dubbi sulla validità di permessi o autorizzazioni amministrative. Situazioni che possono arrivare a compromettere persino la validità in toto del contratto di compravendita sottoscritto, con danni enormi per il compratore e la necessità di iniziare procedure giudiziarie dalle tempistiche spesso incerte.

Accade spesso che alcune transazioni o investimenti non vengano effettuati (o effettuati solo sopportando un ingente rischio o contrattando fino all’ultimo sulle responsabilità contrattuali per “difetti” inerenti il titolo da acquisire (ad esempio è il caso di passaggi non pubblicizzati o pubblicizzati in maniera non corretta), evidenzia un’analisi dello studio legale Cms.

In sostanza queste polizze proteggono l’acquirente o l’ente finanziatore e vi si può fare ricorso anche per risolvere alcune inefficienze del mercato immobiliare.

La copertura da rischi specifici

Le garanzie principali riguardano la titolarità del bene e la possibilità di venderlo, tutelando l’acquirente, ad esempio rispetto a:

• titoli edilizi o permessi necessari per la costruzione e/o la modifica di un edificio;
• temi urbanistici (ad esempio l’immobile non è conforme alla destinazione urbanistica della zona) titolarità e diritti dei terzi.

Ci possono poi essere esempi di rischi specifici, come l’uso non autorizzato dell'immobile, i costi di urbanizzazione, la revoca/riduzione della tariffa incentivante negli impianti fotovoltaici ed eolici.

Il ruolo delle title agency

Il sito internet dello studio legale Bianchi Fasani Law dedica un approfondimento al ruolo e al funzionamento delle title agency, agenzie di assicurazioni sul titolo immobiliare, diffuse soprattutto nel mercato americano.

Si tratta di realtà che effettuano una ricerca estensiva sul titolo di proprietà per individuare eventuali problematiche che possono sorgere in fase di acquisto, rilevando spesso informazioni di cui lo stesso venditore non è a conoscenza. In particolare, questa agenzia serve da garanzia per il compratore, emettendo un’assicurazione sul titolo immobiliare, che lo protegge nel caso in cui il venditore non avesse piena proprietà del bene venduto. Così ad esempio, prima di procedere al completamento della transazione, la title agency verifica che la proprietà sia libera da vincoli e nella piena disponibilità del venditore.